주택담보대출 LTV·DTI·DSR 기준

주택담보대출 LTV·DTI·DSR 기준 한눈에 정리 (2026년 기준)

주택담보대출을 알아보다 보면 반드시 마주치는 용어가 있습니다.  
바로 < LTV, DTI, DSR >인데요.  
이 세 가지 기준은 대출 가능 금액과 승인 여부를 결정하는 핵심 요소입니다.

이 글에서는  
- LTV·DTI·DSR의 정확한 의미  
- 각각의 계산 방식  
- 어떤 기준이 더 중요한지  
- 실제 대출에 어떤 영향을 미치는지  

를 초보자도 이해할 수 있게 정리해 드립니다.



 LTV란? (Loan To Value)

LTV는 "주택 가격 대비 대출 비율"을 의미합니다.

LTV 계산 방식

<예시>
- 주택 가격: 5억 원  
- LTV 70% 적용 시  
→ 최대 대출 가능 금액: 3억 5천만 원

핵심 포인트
- 집값이 높을수록 대출 한도도 커짐
- 소득과 무관
- 규제지역 / 비규제지역에 따라 비율이 다름

👉 LTV는 “집 기준” 대출 한도



DTI란? (Debt To Income)

DTI는 연소득 대비 연간 원리금 상환 비율입니다.

DTI 계산 방식

< 예시 >
- 연소득: 6천만 원  
- DTI 40%  
→ 연간 상환 가능액: 2,400만 원

특징
- 주택담보대출 중심
- 기존 대출이 있으면 불리
- 현재는 점점 영향력이 줄어드는 추세

👉 DTI는 “주담대 위주 소득 기준”


DSR란? (Debt Service Ratio)

DSR은 <모든 대출의 연간 원리금 ÷ 연소득 비율>입니다.

DSR 계산 방식

 

<포함되는 대출>
- 주택담보대출
- 신용대출
- 자동차 할부
- 카드론
- 학자금 대출 등

특징
- 현재 가장 강력한 규제
- 소득 증빙이 핵심
- 프리랜서·사업자는 불리할 수 있음

👉 DSR은 “내 모든 대출 기준”



 LTV·DTI·DSR 차이 한눈에 비교

구분	기준	핵심 포인트
LTV	집 가격	담보 중심
DTI	소득	주담대 위주
DSR	소득	주담대를 포함한 모든 대출 포함

 실제 대출에서는 뭐가 가장 중요할까?

👉 요즘은 DSR이 가장 중요합니다.

- LTV가 높아도  
- DTI가 괜찮아도  
- "DSR이 초과되면 대출 불가"

특히  
- 신용대출이 많은 경우  
- 소득 대비 대출이 많은 경우  
DSR에서 막히는 사례가 많습니다.


이런 경우엔 어떻게 될까?

 ✔ 소득은 적고 집값은 비싼 경우
- LTV는 가능  
- "DSR에서 탈락 가능성 높음"

✔ 근로소득 + 프리랜서 소득이 있는 경우
- 종합소득세 신고 전에는  
  → "근로소득만 인정되는 경우가 많음"
- DSR 계산 시 불리할 수 있음

(실무에서 정말 많이 헷갈리는 포인트입니다)


"주택담보대출 준비 전 체크리스트"
- ✔ 최근 1~2년 소득 증빙 가능 여부
- ✔ 기존 신용대출 정리 가능성
- ✔ DSR 비율 사전 계산
- ✔ 지역별 LTV 규제 확인


<정리>
-  LTV : 집 기준  
-  DTI : 주담대 중심 소득 기준  
-  DSR : 모든 대출 기준 (가장 중요)

👉 주택담보대출은 "집값보다 ‘소득 구조’가 더 중요해진 시대"입니다.