1가구 1주택 양도세 비과세 조건 총정리 (2026년 최신 기준)

부동산을 매도할 때 가장 중요한 세금이 바로 양도소득세입니다. 특히 많은 분들이 궁금해하는 부분이 바로 1가구 1주택 양도세 비과세 조건입니다.

“집이 한 채인데도 세금을 내야 하나요?”  
“2년만 보유하면 무조건 비과세인가요?”

이번 글에서는 1가구 1주택 비과세 요건, 보유기간, 거주요건, 고가주택 기준까지 한 번에 정리해 드립니다.

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1가구 1주택 양도세 비과세란?

**1가구 1주택 비과세**란 일정 요건을 충족하면 주택을 팔 때 발생한 양도차익에 대해 **양도소득세를 내지 않는 제도**입니다.

다만, 아무 조건 없이 면제되는 것은 아니며 다음 요건을 반드시 충족해야 합니다.

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1가구 1주택 양도세 비과세 기본 조건

① 1가구 요건

- 동일한 주소에서 생계를 같이하는 가족
- 배우자, 직계존비속 포함
- 주민등록상 동일 세대 기준

👉 세대 기준으로 주택이 1채여야 합니다.

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② 1주택 요건

- 양도일 현재 국내에 **1주택만 보유**
- 일시적 2주택 등 예외 인정 규정 존재

> ※ 분양권·입주권도 주택 수에 포함되는 경우가 있으므로 주의가 필요합니다.

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③ 보유기간 2년 이상

- 취득일부터 양도일까지 **2년 이상 보유**
- 조정대상지역 취득분은 **2년 거주 요건** 필요 (해당 시기 기준 적용)

즉, 단순 보유만으로 되는 경우와  
**실거주 2년을 채워야 하는 경우**가 구분됩니다.

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조정대상지역 거주요건 정리

과거 조정대상지역에서 취득한 주택은 다음 요건을 충족해야 합니다.

- 2년 이상 보유
- 2년 이상 실제 거주

거주요건은 취득 당시 규정을 기준으로 판단하므로  
취득 시점의 지역 규제가 매우 중요합니다.

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고가주택은 전액 비과세가 아니다?

많이 오해하는 부분입니다.

현재 **양도가액 12억 원 초과 주택**은 고가주택에 해당하며,

- 12억 원까지는 비과세
- 초과분에 대해서만 과세

즉, 전액 과세가 아니라 **부분 과세**입니다.

예를 들어  
15억 원에 매도했다면 → 3억 원 초과분에 대해 과세됩니다.

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1가구 1주택 비과세가 안 되는 경우

다음과 같은 경우에는 비과세 적용이 어렵습니다.

- 세대원이 다른 주택을 보유한 경우
- 보유기간 2년 미만
- 거주요건 미충족
- 증여 후 단기 양도
- 일시적 2주택 기한 초과

특히 **일시적 2주택**은 신규주택 취득 후 일정 기간 내 기존주택을 처분해야 비과세가 유지됩니다.

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일시적 2주택 비과세 특례

대표적인 사례입니다.

1. 기존 주택 보유 중
2. 신규 주택 취득
3. 일정 기간 내 기존 주택 양도

보통 **3년 이내 처분** 요건이 적용됩니다.  
(취득 시기 및 지역에 따라 상이)

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1가구 1주택 비과세 체크리스트

✔ 세대 기준 1주택인가?  
✔ 2년 이상 보유했는가?  
✔ 조정대상지역이라면 2년 거주했는가?  
✔ 양도가액 12억 원 초과 여부 확인  
✔ 일시적 2주택 기한 내 처분 여부  

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 2년만 보유하면 무조건 비과세인가요?

아닙니다.  
조정대상지역 취득 주택은 거주요건이 추가됩니다.

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Q. 분양권도 주택 수에 포함되나요?

네, 일정 요건에 따라 주택 수에 포함될 수 있습니다.

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Q. 고가주택이면 전액 과세인가요?

아니요.  
12억 원 초과분에 대해서만 과세됩니다.

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마무리 정리

**1가구 1주택 양도세 비과세 조건**은 단순히 “집이 한 채”라는 이유만으로 적용되지 않습니다.

✔ 세대 기준  
✔ 보유기간  
✔ 거주요건  
✔ 고가주택 기준  
✔ 일시적 2주택 특례  

이 다섯 가지를 반드시 확인해야 합니다.

부동산 매도 전에는 세무사 상담을 통해 정확한 세액을 미리 계산해보는 것이 안전합니다.