기본 건축용어 건폐율 용적률

부동산을 알아보거나 건물을 지을 때 알아야 할 기본적인 용어들이 있습니다.

그중에 많이 듣는 용어가 건폐율과 용적률입니다.

특히, 본인이 건물을 지을 계획이라면 아주 중요한 용어이니, 이것만큼은 꼭 알아두는 것이 좋습니다.

 

건폐율이란?

건폐율은 대지의 전체 면적에서 건물을 건축할 수 있는 최대한의 면적 비율을 말합니다. 

대지면적에서 차지하는 건물 단면의 면적 비율로, 예를 들어 100㎡의 대지에 건물을 지을 수 있는 건폐율이 60%라고 한다면 대지의 60㎡의 면적만큼에 건물을 지을 수 있는 것입니다. 

 

하나의 대지에 두 개 이상의 건물이 있다면, 둘의 면적을 합한 값이 건물 면적이 됩니다.

대지에 건물을 지을 수 있는 면적이 넓을수록 건폐율이 높다고 하고, 건물을 지을 면적이 적을수록 건폐율이 낮다고 표현합니다. 

 

용도지역·용도지구 별 건폐율은 관할 구역의 면적과 인구, 용도지역의 특성에 따라 기준이 다릅니다.

건폐율은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서 정한 범위 내에서, 각 지자체의 조례에 따른 비율로 정해집니다. 

국토 계획 법률에 정해진 범위뿐 아니라, 건물을 지으려는 지자체에서 정한 비율을 확인해야 하므로 꼭 지자체에 용도지역이나 지구 별로 건폐율을 확인해야 합니다. 

 

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서 정한 용도지역/지구 별 건폐율

-제1종/제2종 전용주거지역 : 50% 이하

-제1종/제2종 일반주거지역 : 60% 이하

-제3종 일반주거지역 : 50% 이하

-준주거지역 : 70% 이하

-중심상업지역 : 90% 이하

-일반상업지역 : 80% 이하

-근린상업지역 : 70% 이하

-유통상업지역 : 80% 이하

-전용/일반/준공업지역 : 70% 이하

-보전/생산/자연녹지지역, 보전/생산관리지역 : 20% 이하

-계획관리지역 : 40% 이하

-농림지역, 자연환경보전지역 : 20% 이하

 

연면적과 용적률

용적률을 설명하기 전에 연면적을 먼저 알아야 합니다.

연면적은 한 건물의 각 층의 바닥면적을 더한 값을 말합니다. 

예를 들어, 바닥 면적이 50㎡인 건물이 지하 한 개 층과 지상 3층까지 있다면, 이 건물의 연면적은 200㎡입니다.

 

<용적률>

용적률은 전체 대지면적 대비 연면적의 비율을 말합니다. 

지상에 있는 생활면적의 합계라고 생각하면 됩니다.

 

용적률을 계산할 때는 다음의 면적은 제외합니다.

<용적률 계산 시 제외되는 면적>

1. 지하층의 면적

2. 지상층의 주차장 면적

3. 초고층/준초고층 건물에 설치하는 피난안전구역의 면적

4. 건축물의 경사지붕 아래에 설치된 대피공간의 면적

 

예를 들어 대지면적 100㎡에 바닥면적 50㎡인 지하 1층, 지상 3층의 건물의 용적률을 계산해 봅시다.

<지상 3층의 바닥면적 합계/대지면적 X100=용적률>

150㎡/100㎡X100=150%

대지면적 100㎡에 바닥면적 50㎡ 지상 3층의 용적률은 150%입니다.

용적률은 <국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서 정한 범위 내에서, 각 지자체의 조례에 따라야 합니다. 

 

<국토의 계획 및 이용에 관한 법률>에서 정한 용도지역/지구 별 용적률

-제1종 전용주거지역 : 50% 이상 ~ 100% 이하

-제2종 전용주거지역 : 50% 이상 ~ 150% 이하

-제1종 일반주거지역 : 100% 이상 ~ 200% 이하

-제2종 일반주거지역 : 100% 이상 ~ 250% 이하

-제3종 일반주거지역 : 100% 이상 ~ 300% 이하

-준주거지역 : 200% 이상 ~ 500% 이하

-중심상업지역 : 200% 이상 ~ 1,500% 이하

-일반상업지역 : 200% 이상 ~ 1,300% 이하

-근린상업지역 : 200% 이상 ~ 900% 이하

-유통상업지역 : 200% 이상 ~ 1,100% 이하

-전용공업지역 : 150% 이상 ~ 300% 이하

-일반공업지역 : 150% 이상 ~ 350% 이하

-준공업지역 : 150% 이상 ~ 400% 이하

-보전녹지지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하

-생산/자연녹지지역 : 50% 이상 ~ 100% 이하

-보전/생산관리지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하

-계획관리지역 : 50% 이상 ~ 100% 이하

-농림지역, 자연환경보전지역 : 50% 이상 ~ 80% 이하

 

건축 예정지의 토지이용계획 알아보기

<토지e음> 홈페이지에서 정확한 주소와 지번까지 입력하면 해당 토지의 정보를 알 수 있습니다. 

* <토지e음> 메인페이지 - 토지이용계획 - 토지이용계획 열람 

 

제가 있는 주소지로 검색을 해봤습니다. 

해당 주소지는 제1종일반주거지역과 제2종일반주거지역이 혼합된 지역입니다. 

해당 주소지는 전체면적 227㎡ 중 제1종일반주거지역이 145.7㎡, 제2종일반주거지역이 88.7㎡입니다.

2개 용도지구가 섞여있는 경우 건폐율과 용적률은 각각 합산하여 계산합니다.

다음의 예시를 참고하세요.

 

<건폐율>

1. (제1종일반주거지역면적 x 해당 건폐율) + (제2종일반주거지역 x 해당 건폐율 )=A

2. (A ÷ 대지 면적) X 100 = 해당 주소지의 건폐율

 

직접 대입을 해보면,

1. (145.7㎡ X 60%) + (88.7㎡ X 60%) = 140.64㎡

2. (140.64㎡ ÷ 227㎡) X100 = 61.95%

 

<용적률>

1. (제1종일반주거지역면적 x 해당 용적률) + (제2종일반주거지역 x 해당 용적률 )=A

2. (A ÷ 대지 면적) X 100 = 해당 주소지의 용적률

 

직접 대입을 해보면,

1. (145.7㎡ X 200%) + (88.7㎡ X 240%) = 504.28㎡

2. (504.28㎡ ÷ 227㎡) X100 = 222.14%

 

건폐율은 약 62%, 용적률은 약 222%입니다. 

 

해당 용도지역에는 4층 이하로 건축해야 하는 제한 규정이 있습니다.

실제로 이곳의 건물은 1층 필로티구조의 주차장 공간이 있으며, 그 위에 총 3개의 층이 있습니다.

3개의 층 중 가장 꼭대기 층은 아래 2개 층보다 작은 면적이며, 제시된 용적률과 건폐율을 지켜서 건축한 모습입니다.