임대차 계약 전 <미납국세 열람> 꼭! 하세요.

 

최근 뉴스를 보면 임대 사기가 정말 많습니다.

임대인의 고의적 사기이든 아니든 간에

만약에 전세나 월세로 살고 있는 집이

경매나 공매로 넘어가게 되면 최악의 경우에는

그 보증금을 모두 날리는 경우도 있습니다.

 

 

 

경매나 공매를 통한 건물 매각 시

경매진행비용과 미납된 국세, 은행 등 저당권을 먼저 변제하고

그 이후 남은 금액으로 임차인의 보증금을 돌려주게 됩니다.

 

그런데 만약에 임대인의 미납된 세금이

건물매각 비용보다 크다면 어떻게 될까요?

 

임차인이 받을 수 있는 임차보증금은 없는 겁니다.

이미 미납된 국세를 변제하는 데 모두 들어갔으니까요.

 

특히, 건물의 공매는

‘국세 등을 납부하지 않은 체납자의 압류재산을

국세징수법에 따라 강제로 매각’하는 것이므로,

임대인의 세금체납 여부를 체크하는 것은

임차인에게 정말 중요한 문제입니다.

 

 

 

<미납국세 열람> 이란?

 

 

 

 

 

 

우리가 전세나 월셋집에 이사한 후

전입신고와 함께 꼭 해야하는 확정일자 신청도

내가 그 집에 들어온 날을 서류에 남겨,

혹시라도 나중에 건물 강제 매각 시

보증금을 돌려받을 수 있는 근거이며,

순서가 정해지는 장치입니다.

 

그리고 또 중요한 것이 바로 위에서 언급한

‘미납국세 열람’을 하는 것인데요.

 

<미납국세 열람>이란,

주거용 또는 상가 건물을 임차하고자 하는 자가

임대인의 국세체납 여부 등을 열람하고자 하는 경우

세무서장에게 신청하여 확인하는 민원입니다.

 

 

 

그동안은 임대차 계약을 할 때 임차인이

‘미납국세 열람 신청서’에 임대인의 서명 또는 도장을 받아

임대인과 임차인인 본인의 신분증 사본을 가지고

해당 건물 관할 세무서에 직접 방문해 미납 국세 여부를

확인할 수 있었습니다.

 

임대인의 동의가 필요하다보니,

괜히 서로 불편하기도 하고,

실효성이 떨어지기도 했습니다.

 

 

 

 

<국세징수법 시행령> 개정

 

하지만 최근 불거진 전세사기의 문제를

심각하게 받아들인 정부는 지난해 말

‘국세징수법 시행령’ 개정을 발표했습니다.

 

기존 '국세징수법'은

임대차 계약 전에 임대인인 집주인의 동의를 얻어야만

임대인의 ‘미납국세’ 열람이 가능하도록 해

제도의 실효성이 떨어졌습니다.

 

이에 따라 임대인 동의 없이

미납국세 열람이 가능하도록 개정될 예정입니다.

 

단, 임대인 동의 없이 미납국세를 열람할 수 있는 기준은

1천만원 이상의 임대차 계약을 한 임차인 또는 임차희망자이며,

실제 임대차 개시일, 즉 입주일까지

집주인 동의 없이 전국 모든 세무서에서

미납 국세를 열람할 수 있습니다.

 

애초에 임대인 동의 없이 미납국세 열람이 가능한

임차인의 보증금 기준을 2천만원으로 한다는 의견이 있었으나,

기획재정부에서는 이보다 낮은 보증금 '1천만 원'으로

기준을 확정해 보다 많은 임차인의 보증금을

보호한다는 의견입니다.

 

기재부는 시행령 개정안을 입법예고와 국무회의 등

절차를 거쳐 다음 달 말 공포할 예정이며

개정 내용은 오는 4월 1일 이후부터 적용됩니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

국세징수법 개정 내용

<미납국세 열람> / 2023년 4월1일 시행예정

 

구분	현행	개정안(시행:2023년 4월1일)
열람권자	주거/상가건물 임차희망자	동일
열람 대상	임대인의 미납국세 내역	동일
열람 시기	임대차 계약 전	임대차 개시일(입주일)까지
열람 조건	임대인 동의 필요	보증금 1천만원 이상 임차인은 임대인 동의 불필요
열람가능 지역	건물소재지 관할 세무서장에 신청	전국 세무서에 신청
기타		세무서장은 열람내역을 임대인에 통지 의무

 

 

 

그에 따라 오는 2023년 4월부터는

보증금 1천만 원이 넘는 임차인은 임대인 동의 없이

임대인의 '미납국세 여부'를 열람할 수 있게 되었습니다.

 

또한, 그동안 경/공매 등으로 건물 매각 시

변제 1순위가 미납한 국세였는데,

이제 임차인의 보증금을 먼저 변제하는 것으로

계정될 예정입니다.

하지만 이는 임대차 계약 후 받은

'확정일자' 이후에 발생한 미납 국세에만 해당됩니다.

 

따라서 내가 이사하기 전에 발생한

임대인의 미납국세가 있다면,

그것이 먼저 변제가 되는 것은 그대로죠.

그러니 피해를 보지 않기 위해서는

사전에 집주인의 미납 국세 내역을 꼼꼼하게 확인하고

스스로 대처해야 합니다.

 

정부는 임대인의 미납국세가 있을 시

임차인이 금전적 손해 없이 계약파기를 할 수 있도록

'임대차 계약 후 일정 규모 이상의 임대인 미납 국세액이

확인될 경우 임차인은 위약금 없이 계약을 해지할 수 있다'는

내용의 특약사항을 표준임대차계약서에 추가하는

방안을 고려중입니다.

 

더불어, 임대차 계약 시 임차인이 임대인에게

'국세 납세증명서'를 요구할 수 있도록 하는 내용의

주택임대차보호법 개정도 추진하고 있습니다.

 

정부에서도 임차인의 임차보증금 사기피해를

심각하게 여기고 있으니,

앞으로도 임차인을 보호하기 위한

다양하고 심도 깊은 대책이

많이 신설 및 개정되고 시행되기를 바랍니다.