경매 vs 공매, 어떻게 다를까요?

 

 

뉴스나 혹은 주변에서

‘어떤 건물이 공매로 넘겨졌다’라거나

‘누구네 집이 경매진행 중이다’라는

말을 흔히 들어보셨을 겁니다.

 

그런데 경매와 공매,

어떻게 다른 지 혹시 알고 계시나요?

비슷한 것 같은데, 헷갈리는 경매와 공매

어떤 차이가 있을까요?

 

 

경매와 공매는

공개적으로 매각하는 방식이라는 점에서

유사합니다.

 

일단 단순하게 말하자면,

경매는 채권자(돈을 빌려준 자)가 법원에 의뢰하여

채무자(돈을 빌린 자)의 재산을 매각한 후

채권회수를 하는 절차이고,

공매는 공공기관(구청,세무서,건강보험공단 등)이

채무자의 부동산을 압류한 후,

한국자산관리공사에 매각의뢰를 하여

체납금을 회수하는 절차입니다.

 

 

 

< 경 매 >

경매는 채권자와 채무자 간에 약속이행이 잘 되지 않을 때

채권자의 요청으로 실행됩니다.

채무자의 이자나 원리금 상환의 연체가 지속된다면

채권자는 돈을 회수하기 위해 해당 부동산 

관할 법원에 경매를 신청하게 됩니다.

(보통 은행은 3개월 정도 연체가 지속되면

경매를 신청합니다.)

채권자가 채무자의 부동산을 직접 처분할 수 없기 때문에

법원에 처분을 의뢰하여,

팔린 대금에서 채무액을 가져가기 위해서입니다.

경매 접수를 받은 법원은

해당 부동산 등기사항전부증명서에 <경매개시결정> 등기를

올려 경매절차에 착수되었음을 알립니다.

이후 부동산의 감정평가 등을 거쳐

경매정보에 개시됩니다.

 

법원경매정보 사이트

 

참고로, 경매진행물건은

법원경매정보(https://www.courtauction.go.kr)에서

무료로 검색가능하며, 

다양한 유료 경매사이트에서도 확인할 수 있습니다.

 

 

< 공 매 >

공매란 한국자산관리공사(캠코)나 국가기관, 금융기관 등

공적인 기관에서 재산을 공개적으로

매각하는 절차를 말합니다.

공매는 대부분 캠코의 전자자산처분시스템인

<온비드>를 통해 매각하고 있지만,

재산을 보유하고 있는 부동산신탁회사, 금융기관, 관세청 등에서

직접 매각하는 자체 공매도 있습니다.

 

<온비드> 공매사이트

 

 

법률적으로 <공매>는 

국세 등을 납부하지 않은 사람(체납자)의 압류재산을

국세징수법에 따라 강제로 매각하는 것을 말합니다.

 

압류재산 공매는 압류기관이 직접 실시하는 것이 원칙이지만

체납자의 권익 보호와 행정적인 효율을 위해

전문지식이 필요하거나 기타 사정이 있는 경우,

재산 매각 전문기관인 캠코에서 대행할 수 있도록

국세징수법에 규정되어 있습니다.

실제로 부동산의 경우에는

압류기관이 직접 공매하는 경우는 없고,

전부 캠코에서 공매를 대행하고 있습니다.

 

따라서 일반적으로 경매는 법원에서 실시하고

공매는 캠코에서 실시하는 제도로 알려져 있습니다.

 

 

<한국자산관리공사> 와 <온비드>

한국자산관리공사(캠코)	온비드(https://www.onbid.co.kr)
정부가 출자한 준정부기관으로 1962년 4월 6일, ‘성업공사’라는 명칭으로 설립되었으며, 1999년 12월 31일에 명칭을 한국자산관리공사(Korea Asset Management Corporation)로 변경했습니다. 보통 캠코(KAMCO) 라고 줄여 부릅니다. 수행업무는 금융회사 부실채권 인수/정리 및 체납조세정리 등이며, 1984년부터 압류재산 공매 업무를 시작했습니다	온비드(Onbid)는 On-Line Bidding의 약어로 온라인 입찰 또는 온라인으로 가능해진 ‘모든 입찰거래’를 의미하는 국내 최초의 온라인 공매입찰 전문사이트입니다. 캠코가 개발해 운영하고 있습니다.

 

 

<경매 공매 차이점>

경매와 공매는 '공개 매각방식'이라는 점에서 유사하지만,

몇 가지 점에서는 차이가 있습니다.

 

 

1. 진행속도가 다릅니다.

 

경매는 경매신청부터 매각까지

최소 6개월 이상 소요되며,

유찰(낙찰되지 않고 무효가 된 것)되면 통상 1개월 후

전 회차의 최저매각예정가격의

20~30%를 낮춰서 진행합니다.

 

이에 비해 공매는 진행 절차가 빠른 편입니다.

공매신청부터 첫 매각기일까지

3~4개월 내의 시간이 소요되며,

이후 유찰되면 일주일마다 최초 공매예정가격의 10%에

해당하는 금액을 차례로 줄여 공매를 진행합니다.

 

 

2.매수대금 납부기한

 

경매는 낙찰을 받는다면 7일 후에 매각허가결정기일,

또다시 7일 후에 매각허가확정기일을 거쳐

보통 한 달 안으로 매수대금을 지급합니다.

이때 매수대금 액수와 관계없이 기한은 비슷합니다.

 

하지만 공매는 매수대금이 3,000만원 이상인

경우에는 30일 내로 납부하면 되지만,

3,000만원 미만인 경우 7일 내로 매수대금을

납부해야 합니다.

따라서 낙찰받은 금액이 3,000만원 미만인 경우

 자금확보계획을 잘 세워야 합니다.

 

 

3.명도 절차

 

명도(해당 부동산에 있는 점유자에게 부동산을 인도받는 절차)의

법적 절차에 차이가 있습니다.

 

경매에는 낙찰자에게 부동산 강제집행(인도집행)을

간소화하기 위한 인도명령 제도가 있어,

해당 법원에 일정비용을 주고 강제집행을 신청하면

처리를 해줍니다.

 

그러나 공매에는 이런 장치가 없으므로,

점유자와 합의가 되지 않을 때는 본인이 직접

점유자를 상대로 명도소송을 제기해야 합니다.

명도소송은 최소 6개월에서 1년가량

소요되기 때문에 법적인 측면에서 본다면

경매에 비해 공매 낙찰자의 점유자 명도가

조금 더 어려운 편입니다.

 

 

4.입찰 참여방법

 

경매는 매각기일에 본인 또는 대리인이

관할 법원에 직접 가야 입찰할 수 있습니다.

 

하지만 공매는 온비드 사이트를 통해서

온라인으로 입찰합니다.

해당 장소까지 입찰하러 가는 번거로움이 없는 점이

공매의 큰 장점입니다.

 

경매 : 직접 해당 관할 법원 방문

공매 : 온라인 입찰(*범용공인인증서 필요)